银行理财资金加速布局REITs “固收+”策略迎来“新底仓”
本报记者 杨 洁
今年以来，REITs市场持续扩容，兼具稳定分红与增值潜力的REITs正成为理财资金的“新底仓”。多家银行理财子公司正通过委外投资、战略配售和网下打新等方式参与REITs市场。
接受《证券日报》记者采访的业内人士表示，银行理财子公司积极参与REITs市场，是低利率环境下“资产荒”困境与政策红利双重驱动的结果，同时，公募REITs市场加速扩容，底层资产从传统基建扩展至商业不动产、保障房等多元领域，为“固收+”策略提供了更丰富的标的池。
紧抓市场扩容机遇
当前，REITs底层资产类型越来越丰富，银行理财子公司也紧抓市场发展机遇。记者从中邮理财获悉，该公司依托公募REITs、机构间REITs等多层次工具，构建覆盖商业不动产、基础设施等领域的“固收+”增强策略，打造穿越周期的稳健引擎。
6月18日，国泰海通砂之船、中金唯品会、汇添富上海地产与中建信投首农首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所上市交易，标志着我国商业不动产REITs试点正式启航，迈入“商业+基建”双轮驱动新阶段。
针对上市的首批商业不动产REITs，中邮理财相关部门负责人对《证券日报》记者表示，中邮理财通过战略配售和打新，参与中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT等项目，并对后续商业REITs进行了广泛储备。经过多年深耕，中邮理财目前已构建起覆盖战略配售、网下认购、扩募及二级市场交易的全链条投资能力，重点布局保租房、能源基建、消费基建等分红稳定的优质底层资产。
近期，工银理财前瞻布局，对上述4只商业不动产REITs进行了系统性投资，并对后续商业REITs进行了多元化储备。此外，工银理财把“REITs打新”作为一个增强策略模块，嵌入“固收+”产品的框架里，利用固收类资产筑底，再用机构专属的打新通道去争取REITs的增强收益。
冠苕咨询创始人周毅钦对《证券日报》记者表示，银行理财资金投资REITs有以下几方面考虑：一是收益稳健可持续。公募REITs通过把基础设施等现金流稳定的资产证券化，在当前低利率环境下，其现金分派率更具吸引力，强制分红机制还能提供持续现金流，成为资金“避风港”，满足机构和个人对稳健收益的刚性需求。二是政策红利确定。《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展，长期发展空间更加明确。三是分散资产风险。REITs兼具不动产属性与金融产品流动性，将REITs纳入投资组合，能够降低单一资产依赖带来的集中度风险。
“随着市场进入常态化发行阶段，REITs很可能成为理财子公司‘固收+’策略的重要配置方向，配置将从求稳求质逐步转向系统化长期布局。”苏商银行特约研究员薛洪言对《证券日报》记者表示。
合理设定投资仓位
REITs基础资产类型多样，且易受市场波动影响。在此背景下，银行理财资金在进行配置时，如何系统评估其风险敞口，合理设定投资仓位，并有效管理流动性与估值波动风险，也考验着银行理财子公司的能力。
薛洪言表示，面对基础资产多样和市场波动，银行理财子公司需建立穿透底层资产的系统性风控框架。评估风险敞口时，应结合资产属性区分对待：基础设施类现金流可预测性强、抗周期能力突出，收益以稳定分红为主；商业不动产类则与消费景气度紧密相关，波动弹性更大。仓位设定上，应坚持分散配置原则，结合产品期限设计投资梯度，优先选择保障房、高速公路等现金流稳定的板块，避免过度集中于单一类型或区域。管理流动性与估值波动，需动态监测二级市场估值水平、成交活跃度等指标，建立内部估值模型锚定底层资产现金流折现价值，当市场情绪导致价格大幅偏离时逆向平衡节奏，并做好应对流动性冲击的预案。
在周毅钦看来，银行理财子公司在不动产估值、底层现金流测算、项目运营风险研判等方面，相关专业人才比较少，对物业运营、区域产业配套等风险识别能力较弱。未来，可以适当组建专项不动产投研团队，招揽外部专业人才，另一方面依托优质委外机构辅助开展资产估值、风险筛查工作。同时，可以充分发挥母行集团协同优势，联动母行基建信贷业务资源，借助母行成熟的项目尽调、产业风控经验，识别底层资产潜在风险。
薛洪言表示，对普通投资者而言，配置REITs产品应摒弃“稳赚不赔”或“打新必赚”的心态。具体筛选时，要穿透考察底层资产的运营质量、分红稳定性与可持续性，以及基金管理人的主动管理能力，同时关注二级市场估值水平。从资产配置角度看，REITs与股债相关性较低，可作为多元化配置的补充，建议采用分批方式参与，避免一次性重仓，并理性看待价格波动，避免追涨杀跌。
